L’usucapione dei beni in comunione: quando il comproprietario diventa proprietario esclusivo?

1. Premessa. L’usucapione nella comunione: un problema di confini

L’usucapione ordinaria dei beni immobili, disciplinata dall’art. 1158 c.c., si compie con il possesso continuato per venti anni. Il meccanismo è lineare quando chi possiede è un terzo estraneo al diritto altrui. La questione si complica sensibilmente quando il possessore è già comproprietario del bene: in tal caso, il problema non è iniziare a possedere, ma trasformare un possesso esercitato uti condominus in un possesso esercitato uti dominus, cioè come proprietario esclusivo.

La prassi forense restituisce un contenzioso vivace su questo tema, in cui l’esito del giudizio dipende quasi interamente dalla prova di un quid pluris rispetto alla mera utilizzazione del bene comune. Vediamo in dettaglio i principi che governano la materia.

2. Il quadro normativo di riferimento

La disciplina codicistica offre alcune norme fondamentali per inquadrare il fenomeno.

L’art. 1158 c.c. fissa in venti anni il termine per l’usucapione ordinaria degli immobili. L’art. 1164 c.c., rubricato "Interversione del possesso", dispone che chi possiede a titolo di diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione fatta contro il diritto del proprietario.

Tuttavia, la giurisprudenza ha da tempo chiarito che questa disposizione non si applica nei rapporti tra comproprietari. La ragione è intuitiva: il comproprietario non è un detentore, ma già un possessore animo proprio, ancorché a titolo di comproprietà. Il passaggio dal compossesso al possesso esclusivo non richiede una vera e propria interversio possessionis, ma un fenomeno diverso, che la dottrina e la giurisprudenza qualificano come estensione qualitativa del possesso.

La norma di riferimento per questo passaggio è piuttosto il secondo comma dell’art. 1102 c.c., secondo cui «il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso». La disposizione, letta a contrario, legittima il comproprietario a estendere il proprio possesso in termini di esclusività proprio attraverso quegli «atti idonei a mutare il titolo del suo possesso» che costituiscono, come vedremo, il nucleo della prova nei giudizi di usucapione tra comunisti.

L’art. 714 c.c., infine, prevede espressamente che la divisione ereditaria possa essere domandata anche quando uno o più coeredi abbiano goduto separatamente di parte dei beni, «salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto di possesso esclusivo». La norma conferma, già sul piano sistematico, che l’usucapione tra coeredi è un esito giuridicamente possibile e riconosciuto.

3. Il principio cardine: non serve l’interversione, ma serve l’esclusività

L’orientamento della Cassazione sul punto è consolidato e può dirsi granitico. Lo ha ribadito di recente la Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20346 del 23 luglio 2024, secondo cui il comproprietario «non deve necessariamente compiere gli atti di interversio possessionis previsti dagli artt. 1141 e 1164 cod. civ., ma deve, tuttavia, pur sempre porre in essere atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo et animo domini della intera cosa, incompatibili con il permanere di quello altrui sulla stessa; in tal senso, il coerede deve godere del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus».

Il principio è stato ulteriormente precisato dalla Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3493 del 7 febbraio 2024, che ha chiarito come l’art. 1102 c.c. ponga «una deroga alla regola della interversio possessionis, intesa in senso propriamente tecnico, dato che il compossessore, se intende estendere il suo possesso esclusivo sul bene comune, non ha alcuna necessità di fare opposizione al diritto dei condomini». È sufficiente, invece, un atto o comportamento che realizzi «l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene» e che denoti «inequivocabilmente l’intenzione di possedere uti dominus e non più uti condominus, mediante comunicazione, anche con modalità informali, della volontà di possedere in via esclusiva».

La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 27784 del 17 ottobre 2025 ha ulteriormente confermato che il comunista che si trovi nel possesso del bene comune può usucapire la quota altrui senza necessità di interversione, «godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus».

4. Cosa non basta: atti di gestione, tolleranza e astensione

Se il principio di diritto è chiaro, la vera difficoltà — e la ragione dell’elevato contenzioso — risiede nell’individuazione di ciò che, in concreto, è sufficiente a integrare il possesso esclusivo ad usucapionem e di ciò che, invece, resta al di sotto della soglia.

La Cassazione ha progressivamente tracciato un perimetro restrittivo, escludendo la rilevanza di una serie di comportamenti che, pur frequenti nella prassi, non assurgono a manifestazione del dominio esclusivo.

4.1. L’astensione degli altri comproprietari

È pacifico che «non può considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune» (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 23042/2023). Il mero disinteresse altrui non trasforma il godimento del singolo in possesso esclusivo, potendo dipendere da ragioni contingenti o da atteggiamenti di mera tolleranza.

4.2. L’utilizzo e l’amministrazione del bene

La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20346/2024 ha ritenuto «non univocamente significativo che il comproprietario abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione iuris tantum che egli abbia agito nella qualità di coerede e abbia perciò operato anche nell’interesse degli altri». In altre parole, l’utilizzo del bene comune è attività fisiologica e del tutto compatibile con la permanenza della contitolarità altrui.

4.3. Il pagamento di imposte e la manutenzione

Né il pagamento delle imposte né lo svolgimento di opere di manutenzione possono fondare da soli l’usucapione. La Cassazione è netta: si tratta di attività che possono essere compiute dal singolo comproprietario anche in anticipazione della quota altrui, operando la presunzione iuris tantum che egli abbia agito nella veste di coerede e anche nell’interesse degli altri (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 20346/2024, richiamando Cass. n. 35067/2022).

Lo stesso principio è stato applicato dalla Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3335 del 14 maggio 2024, che ha escluso la rilevanza probatoria del pagamento delle spese condominiali, della partecipazione alle assemblee e della manutenzione ordinaria, «trattandosi di attività compatibili con la qualità di comproprietario».

4.4. Gli atti familiarmente tollerati

Un aspetto particolarmente delicato riguarda i rapporti familiari. La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20346/2024 ha affermato che «qualora si verta in rapporti di parentela, il protrarsi della tolleranza per un lungo arco di tempo non costituisce elemento presuntivo in favore dell’esclusione dal possesso dei comproprietari familiari». Anzi, la valenza probatoria della lunga durata del godimento esclusivo si affievolisce proprio in presenza di rapporti di parentela, che giustificano atteggiamenti di accondiscendenza anche di fronte a forme di godimento esclusivo prolungate nel tempo.

Il Tribunale di Nola, sentenza n. 1683 del 23 aprile 2026, ne offre una plastica applicazione: ha rigettato la domanda di usucapione di un comproprietario che aveva convissuto con i familiari nell’immobile, ritenendo che «l’occupazione e il godimento dell’immobile svolti nell’ambito del nucleo familiare, in convivenza con altri componenti della famiglia proprietari o comproprietari, non consentono di ravvisare un possesso uti dominus, ma integrano un godimento del bene privo dell’elemento qualificante dell’animus possidendi in senso dominicale».

5. Cosa serve: gli atti qualificati di dominio esclusivo

Se gli atti di ordinaria gestione e amministrazione non bastano, quali sono i comportamenti che la giurisprudenza ritiene idonei a fondare l’usucapione tra comproprietari?

5.1. La locazione esclusiva con incasso dei canoni

Il Tribunale di Busto Arsizio, sentenza n. 212 del 18 febbraio 2025, ha ritenuto sufficiente a integrare il possesso esclusivo la locazione dell’intero immobile con riscossione esclusiva dei canoni, accompagnata dal pagamento delle imposte e dalla disponibilità esclusiva delle chiavi. La concessione in godimento a terzi con incasso dei frutti civili è un atto che il comproprietario uti condominus non potrebbe compiere senza il consenso altrui, poiché eccede le facoltà di cui all’art. 1102 c.c. e invade la sfera giuridica degli altri comunisti.

5.2. La ristrutturazione e il cambio di destinazione

Il Tribunale di Messina, sentenza n. 538 del 18 marzo 2026, ha valorizzato la trasformazione del bene in attività commerciale, l’ottenimento di autorizzazioni amministrative e la costruzione di manufatti: atti di gestione straordinaria e di mutamento di destinazione che, come affermato nella medesima sentenza, «il comproprietario non potrebbe compiere senza l’altrui consenso» e dai quali «può trarsi il convincimento che l’interessato intendesse instaurare un dominio diretto ed esclusivo escludendo gli altri comproprietari da ogni potere decisionale».

Nella stessa linea, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza n. 1875 del 5 giugno 2025, ha ritenuto «elementi sintomatici del possesso esclusivo ad usucapionem la ristrutturazione integrale dell’immobile con realizzazione degli impianti, l’abitazione esclusiva e continuativa, l’allaccio delle utenze a proprio nome, la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché la detenzione esclusiva delle chiavi di accesso».

5.3. L’installazione di serrature esclusive

Il Tribunale di Lecce, sentenza n. 3302 del 18 novembre 2025, ha elencato tra i comportamenti qualificanti l’«installazione di serrature esclusive» e la «sottoscrizione di contratti di utenza», unitamente alla residenza anagrafica ultraquarantennale.

5.4. La comunicazione della volontà di possedere in via esclusiva

Un profilo di particolare interesse riguarda la necessità di comunicare agli altri comproprietari la volontà di possedere in via esclusiva. La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3493/2024 ha affermato che è indispensabile «un atto o comportamento che realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, mediante comunicazione, anche con modalità informali, della volontà di possedere in via esclusiva».

La Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3335/2024, ha ulteriormente specificato che «è necessaria la comunicazione, anche con modalità informali, agli altri comproprietari della volontà di possedere in via esclusiva, non essendo sufficiente la mera astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune».

Si badi: non si richiede una comunicazione formale o solenne. La modalità può essere informale. Ma ciò che conta è che il comportamento del comproprietario sia riconoscibile come manifestazione di dominio esclusivo, e non equivoco.

6. L’onere della prova

Un aspetto cruciale attiene all’onere probatorio. La regola generale — fatta salva una precisazione importante — è che grava su chi agisce per l’usucapione l’onere di provare tutti gli elementi costitutivi della fattispecie: il corpus possessionis, l’animus possidendi, la continuità, la non interruzione e il decorso del tempo.

La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34791 del 28 dicembre 2024, ribadisce che l’onere della prova del possesso esclusivo «grava sul comproprietario che agisce per l’usucapione». E la Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 23042/2023 precisa che occorre fornire la prova di un quid pluris «rappresentato dalla volontà di escludere la possibilità di godimento da parte del comproprietario e dall’assenza di un contesto di mera tolleranza da parte del contitolare degli atti di gestione posti in essere».

6.1. La presunzione dell’art. 1141, comma 1, c.c.

Vi è tuttavia un temperamento, evidenziato dal Tribunale di Pordenone, sentenza n. 468 del 25 agosto 2025, secondo cui «in virtù della presunzione di cui all’art. 1141 comma 1 c.c., non spetta al possessore dimostrare l’esistenza dell’animus possidendi, ma alla parte che si opponga all’avvenuta maturazione dell’usucapione dimostrarne la mancanza». In altri termini: una volta dimostrato il corpus possessionis, l’animus si presume, salvo prova contraria del convenuto.

Tuttavia, nella comunione il quadro è più complesso, perché il corpus del comproprietario è già di per sé compatibile con la contitolarità altrui. Ecco perché la giurisprudenza richiede, in ogni caso, la prova di quel quid pluris rappresentato dall’esclusione fattuale e giuridica degli altri comproprietari.

6.2. La prova testimoniale

La prova dell’usucapione non è soggetta a limitazioni legali e può essere fornita anche per testimoni, costituendo tale mezzo istruttorio «strumento idoneo, anche se unico, per la dimostrazione del possesso e della maturazione del termine» (Tribunale di Sulmona, sentenza n. 242 dell’8 ottobre 2025).

Deve però trattarsi di testimonianze che attestino fatti concreti e specifici, non valutazioni o giudizi. Il Tribunale di Nola, sentenza n. 1683/2026, ha ricordato come i capitoli di prova debbano riguardare «attività specifiche e concrete attraverso le quali la parte abbia escluso dal possesso gli altri comproprietari», neutralizzando la presunzione di tolleranza.

7. Il fattore parentela

Un tema che ricorre con frequenza nella casistica è il rapporto di parentela tra i comproprietari. La giurisprudenza consolidata ritiene che la valenza probatoria della lunga durata del godimento esclusivo si affievolisca in presenza di rapporti familiari, che giustificano «atteggiamenti di accondiscendenza anche al cospetto di forme di godimento esclusivo di lunga durata» (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 3493/2024).

La Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3335/2024, ha ritenuto che tra cognate e poi tra zia e nipote sussistesse un rapporto di parentela sufficiente a giustificare atteggiamenti di tolleranza prolungata, affievolendo così la portata probatoria del godimento esclusivo.

Non si tratta, tuttavia, di una preclusione assoluta. Il Tribunale di Verbania, sentenza n. 180 del 14 aprile 2026, ha accolto la domanda di usucapione tra comproprietari legati da precedenti rapporti di convivenza, valorizzando l’interruzione di tale convivenza, il possesso esclusivo successivo e il totale disinteresse dell’altra comproprietaria protrattosi per oltre vent’anni. Allo stesso modo, la Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15621 del 21 maggio 2026, ha rigettato il ricorso contro l’accertamento dell’usucapione in presenza di vincoli parentali, ritenendo che il possesso esclusivo esercitato per oltre venti anni senza alcuna interferenza o rivendicazione integrasse i requisiti dell’usucapione.

Il punto di equilibrio può essere così sintetizzato: la parentela non esclude in astratto l’usucapione, ma eleva lo standard probatorio richiesto, rendendo necessario che gli atti di dominio esclusivo siano particolarmente significativi e inequivoci, in modo da superare la presunzione di tolleranza che i rapporti familiari naturalmente suggeriscono.

8. La necessità del possesso dell’intero bene

Un principio di particolare rilevanza, affermato dalla Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30765 del 6 novembre 2023, è che il comproprietario che intenda usucapire la quota altrui «deve dimostrare di avere posseduto uti dominus (e non più uti condominus) l’intero bene, non essendo sufficiente la dimostrazione dell’esercizio di questo potere su una sola porzione del bene, posto che il diritto di ciascun contitolare si estende all’intero immobile».

La ragione è intuitiva e affonda nella natura stessa della comunione pro indiviso: il diritto di ciascun comunista si estende all’intero bene, e il compossesso è «conseguenza e derivazione diretta della contitolarità del diritto di proprietà». Ne consegue che l’utilizzo delle prerogative di comproprietario da parte di uno dei comunisti, anche se limitato a una porzione del fondo, impedisce l’acquisto per usucapione da parte di altro comproprietario dell’intero bene, e anche di una sola porzione dello stesso.

Questo principio ha una ricaduta pratica importante: nei giudizi di usucapione tra comproprietari non è sufficiente dimostrare di aver posseduto in via esclusiva la porzione che si è sempre utilizzata; occorre provare di aver escluso gli altri comunisti dall’intero compendio.

9. La cumulabilità del possesso con quello del dante causa

Un’ultima notazione riguarda la possibilità di cumulare il proprio possesso con quello del dante causa. L’art. 1146, comma 1, c.c. prevede che il possesso continui nell’erede con effetto dall’apertura della successione. Si tratta di una fictio iuris che consente agli eredi di subentrare nel possesso senza necessità di materiale apprensione.

Il Tribunale di Verbania, sentenza n. 180/2026, ne ha fatto applicazione in un caso in cui il padre aveva esercitato possesso esclusivo sull’immobile per oltre vent’anni, e le figlie, subentrate come eredi, avevano cumulato il proprio possesso con quello paterno, raggiungendo il termine per l’usucapione. Analogamente, il Tribunale di Busto Arsizio, sentenza n. 212/2025, ha riconosciuto la cumulabilità del possesso dell’attrice con quello dei genitori, entrambi defunti.

10. L’usucapione e l’accessione: il caso della costruzione su suolo comune

Un profilo peculiare, emerso nella giurisprudenza recente, riguarda il comproprietario che costruisce sul suolo comune. La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 6452 dell’11 marzo 2025, ha chiarito che il comproprietario che edifica un manufatto su suolo comune ne acquista la proprietà unitamente agli altri comunisti per effetto dell’accessione ex art. 934 c.c. Per usucapire il manufatto in via esclusiva, deve dimostrare di averne avuto un possesso incompatibile con il pari diritto di godimento degli altri. Non basta il mero utilizzo per la propria attività lavorativa, se non si dimostra l’esclusione attiva degli altri comproprietari.

11. Un caso-limite: quando la qualità di comproprietario non sussiste

La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16156 del 25 maggio 2026, ha affrontato un caso peculiare: la Corte d’Appello aveva applicato i principi dell’usucapione tra comunisti a soggetti che, in realtà, non erano coeredi, come accertato da un giudicato precedente. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che «il principio secondo cui il comproprietario può usucapire la quota altrui solo con possesso ad excludendum trova applicazione esclusivamente qualora il soggetto che invoca l’usucapione rivesta effettivamente la qualità di comproprietario o coerede del bene». Se tale qualità non sussiste, l’indagine sul possesso deve essere condotta secondo i criteri ordinari, senza l’aggravio probatorio richiesto per l’usucapione tra comunisti.

12. Conclusioni e spunti operativi

Il quadro giurisprudenziale restituisce un sistema coerente, in cui l’usucapione tra comproprietari è ammessa ma assoggettata a un regime probatorio più rigoroso rispetto all’usucapione ordinaria.

In sintesi, i principi fondamentali possono essere così riepilogati:

· Non è necessaria l’interversione del possesso ai sensi dell’art. 1164 c.c., ma è sufficiente l’estensione del possesso in termini di esclusività, ai sensi dell’art. 1102, comma 2, c.c.

· Non bastano l’astensione degli altri comproprietari, il pagamento delle imposte, la manutenzione ordinaria o gli atti di gestione consentiti al singolo.

· Sono invece necessari atti incompatibili con il godimento altrui e tali da manifestare in modo inequivoco la volontà di possedere uti dominus: locazione a terzi con incasso dei canoni, ristrutturazioni radicali, cambi di destinazione, installazione di serrature esclusive, comunicazione della volontà di possesso esclusivo.

· L’onere della prova grava sul comproprietario che agisce, e deve riguardare l’esclusione attiva degli altri comunisti, non il mero godimento del bene.

· I rapporti di parentela non escludono l’usucapione ma alzano lo standard probatorio, richiedendo atti di dominio esclusivo particolarmente univoci.

· Occorre il possesso dell’intero bene, non di una sola porzione.

Dal punto di vista della strategia processuale, chi agisce per l’usucapione tra comproprietari dovrà impostare la prova testimoniale su fatti concreti e specifici che dimostrino l’esclusione degli altri comunisti, e non limitarsi a documentare il proprio godimento. È consigliabile, ove possibile, acquisire e produrre elementi documentali che attestino atti di gestione straordinaria compiuti in via esclusiva (contratti di locazione, fatture di ristrutturazione, contratti di utenza) e, soprattutto, dare evidenza di atti o comunicazioni — anche informali — con cui si è manifestata agli altri comproprietari la volontà di possedere in via esclusiva.

La giurisprudenza di merito più recente mostra un atteggiamento di apertura verso l’accoglimento delle domande di usucapione tra comproprietari quando l’istruttoria offre un quadro probatorio solido e coerente. Tuttavia, il filtro della Cassazione resta rigoroso, e il confine tra godimento esclusivo tollerato e possesso ad usucapionem continua a essere il terreno di elezione del contenzioso in materia.

Il presente articolo ha finalità esclusivamente divulgative e non costituisce consulenza legale. Per l’applicazione dei principi esposti a casi concreti, si raccomanda un colloquio personale.

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